Pengertian GSB, KLB, KDB dan Ketinggian Bangunan

Kalau kita ingin membangun rumah di area kavling yang sudah kita beli di perumahan, selain diberi batas-batas kavling, kita juga diberi embel-embel oleh pihak developer, seperti GSB (Garis Sempadan Bangunan), KLB (Koefisien Lantai Bangunan) dan KDB (Koefisien Dasar Bangunan). Bagi yang belum terbiasa mendengarkannya tentu saja hal tersebut agak asing untuk orang awam. Ketentuan ini sebenarnya sudah diatur oleh pemerintah. Dalam kasus ini pihak developer hanya mewakili pihak pemerintah.

GSB (Garis Sempadan Bangunan)
Secara umum GSB adalah garis imaginer yang menentukan jarak terluar bangunan terhadap pinggir ruas jalan. Kita dilarang keras membangun melebihi batas GSB yang sudah ditentukan. Besarnya GSB ini tergantung dari besar jalan yang ada di depannya. Jalan yang lebar tentu saja mempuyai jarak GSB yang lebih besar dibandingkan jalan yang mempunyai lebar yang lebih kecil. Biasanya jarak GSB ini rumusnya adalah setengah lebar jalan, apabila lebar jalan adalah 10 meter, maka GSB-nya adalah 5 meter, artinya jarak terluar yang diijinkan bangunan berdiri adalah 5 meter dari pinggir jalan. Untuk lebih pastinya, pihak dinas tata kota akan memberikan advis planning penentuan GSB dalam pengurusan KRK.
Dalam sebuah perencanaan yang ideal, sebaiknya ketentuan GSB ini dipatuhi...Karena pihak Tata Kota telah mempertimbangkan aspek ke depan terkait pelebaran jalan, pertamanan, pejalan kaki, dll. Sehingga pelanggaran GSB tidak dapat ditolerir oleh pihak P2B, pengembang atau kontraktor yang membangun melebihi GSB akan dibongkar.

Building Coverage Ratio (BCR) / Koefisien Dasar Bangunan (KDB)
BCR/KDB adalah perbandingan antara luas lantai dasar bangunan dengan luas tanah. (LB/LT X 100%). Koefisien yang digunakan biasanya berupa persen atau desimal (misal : 60% atau 0,6) BCR/KDB ini bertujuan untuk mengatur besaran luasan bangunan yang menutupi permukaan tanah, hal ini akan mempengaruhi infiltrasi air tanah atau ketersediaan air tanah untuk masa yang akan datang. Selain sebagai penjaga keberadaan air tanah, permukaan tanah yang tidak tertutup bangunan akan mampu menerima sinar matahari secara langsung untuk membuat tanah bisa mengering sehingga udara yang tercipta di sekitar bangunan tidak menjadi lembab.
KDB dapat dimengerti secara sederhana adalah nilai persen yang didapat dengan membandingkan luas lantai dasar dengan luas kavling. Kalau kita mempunyai lahan 300 m2 dan KDB yang ditentukan 60%, maka area yang dapat kita bangun hanya 60% x 300 m2 = 180 m2. Kalau lebih dari itu artinya kita melebihi KDB yang ditentukan. Kurangi lagi ruangan yang dianggap tidak terlalu perlu.
Sisa lahannya digunakan untuk ruang terbuka hijau yang berfungsi sebagai area resapan air. Kita tidak mau khan lingkungan kita kebanjiran karena air hujan tidak tahu lagi mesti kemana larinya ?? Maka dari itu, pihak Tata Kota telah mengatur ketentuan KDB dari suatu daerah, sebaiknya kita ikuti ketentuan tsb.

Floor Area Ratio (FAR) / Koefisien Lantai Bangunan (KLB)
FAR / KLB adalah perbandingan antara luas lantai bangunan dengan luas tanah. (BCR X n), n = jumlah lantai (tingkat) bangunan. Angka koefisien yang digunakan biasanya berupa desimal (misal : 1,2; 1,6; 2,5; dsb) Peraturan akan FAR/KLB ini akan mempengaruhi skyline yang tercipta oleh kumpulan bangunan yang ada di sekitar. Tujuan dari penetapan FAR/KLB ini terkait dengan hak setiap orang/bangunan untuk menerima sinar matahari. Jika bangunan memiliki tinggi yang serasi maka bangunan yang disampingnyapun dapat menerima sinar matahari yang sama dengan bangunan yang ada di sebelahnya.
Kalau KDB hanya melibatkan luasan lantai dasar, maka KLB melibatkan seluruh lantai yang kita desain termasuk lantai dasar itu sendiri. Cara perhitungannya tetap sama yaitu membandingkan luasan seluruh lantai dengan luas kavling yang ada.
Contoh, setelah kita menghitung luas lantai dasar beserta lantai atasnya ternyata luasannya 200 m2. Kalau lahannya 200 m2, maka nilai KLB bangunan kita adalah 1.0. Kalau ditentukan KLB di rumah kita 1.2, maka nilai KLB kita masuk masuk. Yang tidak boleh adalah melebihi dari yang ditentukan.
Kalau KDB ditulis dalam bentuk persen (misal KDB 50%), maka KLB ditulis dalam bentuk desimal (Misal KLB 2,4). Sebuah tanah apabila memiliki ketentuan KLB yang tinggi, maka nilai ekonomisnya tinggi pula. Hal inilah yang mendorong pengembang untuk mengajukan IZIN KENAIKAN / PELAMPAUAN KLB.

Ketinggian Bangunan.
Yang dimaksud dengan ketinggian bangunan adalah berapa lantai yang diijinkan oleh developer di area tersebut yang dapat dibangun. Ketinggian banguan ini sebenarnya hanya untuk menciptakan skyline lingkungan yang diharapkan. Yang sering terjadi di lapangan adalah ketinggian bangunan melebihi dari yang ditentukan. Misalnya area tersebut adalah area perumahan dengan ketinggian rata-rata 2 lantai, karena tanahnya kecil sementara ruangan yang diperlukan banyak, maka rumahnya mencapai 4 lantai seperti halnya ruko-ruko. Itu yang tidak boleh. Skyline lingkungan tidak terbentuk. Bisa dibayangkan ada bangunan tinggi di antara bangunan rendah. Atau sebaliknya, di area cluster untuk rumah-rumah yang besar dengan ketinggian rata-rata 2 lnatai ada bangunan kecil dengan ketinggian 1 lantai. Apa yang terjadi? Tentu saja suasana lingkungan yang diharapkan tidak tercipta semestinya.

Contoh cara Mencari KDB, KLB dan Jumlah Lantai :
Diketahui :
Luas Lahan = 4.000 m2
KDB = 20%
KLB = 3

Ditanya :
Berapa KDB ?
Berapa KLB ?
Berapa Jumlah Lantai ?

Jawab :
Luas Lahan x KDB = Luas Lantai Dasar yang boleh terbangun
4.000 m2 x 20% = 800 m2

KLB x Luas Lahan = Luas Total Lantai yang boleh terbangun
3 x 4.000 m2 = 12.000 m2

KLB / KDB = Jumlah Lantai/ Ketinggian Bangunan
12.000 m2 / 800 m2 = 15 Lantai